1ère ERREUR à ne pas commettre pour vendre sa Maison.

1ère ERREUR : Je ne veux pas perdre d'Argent !

Exemple de Monsieur PLUS qui souhaite vendre sa Maison 

Nous allons prendre un exemple fictif avec Monsieur PLUS qui a acheté en 2004 une villa construite en 2000 de Type 4 d'environ 110 m² sur un terrain de 600 m² au calme et l'a payée 300 000€ net vendeur (oui en 2004) plus 20 000€ de frais chez le Notaire.

M. PLUS va garder sa maison 11 ans durant lesquels il fera pour 15 000€ de travaux et l'ajout de quelques prestations (adoucisseur d'eau, climatisation ...).

Sa maison lui aura coûté à l'achat plus travaux 320 000€ plus 15 000€ soit 335 000€ en tout. 

 

M. PLUS au moment de vendre sa Maison : "Je ne cherche pas  à gagner d'argent mais je ne veux pas non plus en perdre ! J'aimerais la vendre le prix qu'elle m'a coûté mais je vais la mettre en vente à 345 000€ car je sais que je serais négocié."

Que s'est-il passé en 11 ans ?

1 - Les prix du Marché Immobilier à l'instant T :

Entre 2004 où le marché Immobilier était au plus haut et 2015 où le marché Immobilier n'aura fait que baisser ces dernières années, les indices ont complètement changé aussi un comparatif de prix sur ces deux périodes pour une même catégorie de bien Immobilier serait erroné.
Il est donc important de comparer le bien à la vente avec les ventes de biens similaires effectuées à "l'instant T" et dans le même secteur.

2 - La valeur ajoutée du bien à vendre :

On entend par "valeur ajoutée" les travaux de rénovations, de mises aux normes, d'agrandissement mais aussi l'ajout de prestations qui n'y étaient pas.
Ce critère est important afin d'estimer son prix de vente. Cependant, même si des rénovations ont été effectuées il faut tenir compte du nombre d'années qui ont suivi.

Aussi, il ne faut pas oublier de conserver tout les justificatifs de travaux et les factures afférentes aux rénovations, isolation, ajout de prestations.

3 - L'amortissement du bien Immobilier (en fonction du critère 2) :

Entre 2004 et 2015 onze années se  sont écoulées durant lesquelles M. PLUS a vécu avec sa famille dans la maison et tout comme n'importe quel "objet physique" sa maison et ses installations ont vieilli de 11 ans.

Définition du terme "amortissement": "Constatation comptable de la dépréciation de certains éléments d'actif résultant de l'usure ou de l'obsolescence (Dépréciation d'un matériel ou d'un équipement avant son usure matérielle)."
Pour faire simple, il faut faire une dépréciation du prix de vente en fonction de l'usure et de son décalage dans le temps (obsolescence).

4 - Prendre en compte le nombre d'années durant lesquelles on a bénéficié du Bien que l'on souhaite vendre :

M. PLUS a vécu dans sa maison pendant 11 ans et remboursait une mensualité de prêt de 860€ mensuel. Par conséquent, il a remboursé 113 520€ sur son prêt, même s'il n'est pas complètement soldé, une partie des intérêts ont été payé.

S'il avait payé 113 520€ en loyer locatif, il ne récupèrerait pas un euro !
Bien entendu dans le cas d'une vente Immobilière on peut considérer, même si ce n'est pas toujours le cas lorsque que la vente intervient rapidement après l'achat, que le vendeur va récupérer en grande partie  son investissement mais il est rare qu'il récupère la totalité.

Sauf à l'époque ou l'Immobilier ne cessait de gagner de la valeur au cours des années, mais ça c'était avant !!

5 - Le secteur où est situé le bien Immobilier à la vente a-t 'il changé ? :

Entre 2004 et 2015, le secteur où se situe la maison a-t-il toujours les mêmes caractéristiques ? Isolé, au calme, sans vis-à-vis,... ? 
Dans notre exemple, le LGV va passer juste devant la maison de Monsieur PLUS. Le critère "au calme" n'est plus d'actualité !
Beaucoup de choses ont changé en matière d'urbanisme en 11 ans et des secteurs qui étaient protégés ne le sont plus. Les zones inondables ont augmentées, la densité de construction au m² aussi.

Conclusion de la 1ère ERREUR à ne pas commettre.

Au moment de la vente de votre maison dont vous êtes propriétaire depuis plusieurs années, il est inutile de rappeler aux visiteurs le prix que vous l'avez payé.
En effet, ce prix ne correspond plus du tout au Marché Immobilier à l'instant T.
C'est l'addition de la Plus Value et la soustraction de la Moins Value par l'étude des critères 1 - 2 - 3 - 4 - 5 qui vont déterminer LE JUSTE PRIX du bien Immobilier à 'instant T de sa vente.

Comment Monsieur PLUS va-t'il calculer son prix de vente

Sa villa T4 de 110 m² sur 600 m² de terrain pourrait être vendue 260 000€ ou plus en fonction des autres critères (2 - 5), mais avec le LGV qui va passer juste devant, le fait qu'elle n'a pas été réactualisée ou rénovée en 11 ans, son nouveau prix va faire perdre beaucoup d'argent à Monsieur PLUS.

En 2015, cette villa T4 de 110 m² propose une cuisine séparée aménagée en bois, un séjour de 25 m², trois chambres, un seul WC, une seule SDE, quelques prestations vieillissantes.  Son terrain de 600 m² pourrait être un argument pour pouvoir construire une seconde habitation mais le positionnement de la maison ne le permet pas. La proximité du futur LGV sera pour bon nombres de visiteurs rédhibitoire.

Aussi, Monsieur PLUS, en fonction du manque de valeurs ajoutées et de la dépréciation apportée par la nuisance du LGV, n'aura des offres d'achats qu'entre  220 000€ et 230 000€ (secteur entre Nîmes et Montpellier).

      ((1 + 2) MOINS (3 + 4) PLUS ou MOINS 5) =  LE JUSTE PRIX

Dans cet exemple, Monsieur PLUS, risque de penser que le JUSTE PRIX trouvé, ne correspond pas à ses attentes, mais le marché Immobilier est inondé de proposition de ventes alors que le nombre de véritables Acheteurs diminue.
A 335 000€ en 2015 vous pouvez acheter une villa T5 de 150 m² avec piscine sur 600 m² de terrain.

Toutefois, si vous avez entretenu et valorisé votre bien Immobilier, le critère 2 (la valeur ajoutée au bien à vendre) peut faire basculer votre JUSTE PRIX en positif. Si toutefois, le critère 5 (sa situation) ne l'a pas dévalorisé.

Heureusement, il n'y a pas de règle, que des cas particuliers !

La meilleure façon de vendre rapidement son bien Immobilier reste de faire appel

à un(e) Professionnel de l'Immobilier

qui pourra très rapidement estimer les critères précités, qui connaîtra le marché à l'Instant T et vous permettra ainsi de vendre dans de bonnes conditions
et le plus rapidement que possible.

Un bien Immobilier surestimé dès le départ de sa mise en vente

est très souvent vendu dans des délais plus long et à un prix plus bas que celui du Marché.

Il aura été trop vu sur Internet et aura perdu la confiance d'éventuels Acheteurs !!

Prochain article : 2ème ERREUR essayer de vendre le "Potentiel" de sa maison !!